Mε το νέο πρόγραμμα χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων «Σπίτι μου 3», συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ, επιχειρεί η κυβέρνηση να διευρύνει την πρόσβαση στην πρώτη κατοικία, αλλά η περιορισμένη προσφορά κατάλληλων ακινήτων παραμένει το μεγάλο «αγκάθι», προκαλώντας προβληματισμό στην αγορά για το ενδεχόμενο η νέα ώθηση στη ζήτηση να οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.

Πηγές με γνώση της αγοράς ανέφεραν στην «Η» ότι η μεγαλύτερη πρόκληση δεν αφορά τόσο τη χρηματοδότηση των υποψήφιων αγοραστών, όσο το κατά πόσο θα υπάρχουν αρκετές κατοικίες που να ανταποκρίνονται στα κριτήρια του προγράμματος και στις οικονομικές τους δυνατότητες. Παράλληλα, σημείωσαν ότι η εμπειρία των προηγούμενων προγραμμάτων έδειξε πως η ενίσχυση της ζήτησης, όταν δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, μπορεί να ασκήσει πρόσθετες πιέσεις στις τιμές.

Την ίδια ώρα, ο σχεδιασμός του νέου προγράμματος προχωρά με διευρυμένα κριτήρια και αυξημένη χρηματοδοτική δυνατότητα σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο, με την έναρξή του να τοποθετείται στις αρχές του 2027. Η χρηματοδότησή του θα στηριχθεί σε τρεις πηγές, καθώς 500 εκατ. ευρώ θα προέλθουν από τα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης, άλλα 500 εκατ. ευρώ από τα ταμειακά διαθέσιμα της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας (ΕΑΤ) και το υπόλοιπο 1 δισ. ευρώ από τις τράπεζες.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το «Σπίτι μου 3» συνδέεται παράλληλα με το ευρύτερο χρηματοδοτικό πλαίσιο που διαμορφώνεται μετά το Pillar Assessment της ΕΑΤ. Όπως εξήγησε τραπεζικό στέλεχος στην «Η», τα 2 δισ. ευρώ πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης που κατευθύνονται στην ΕΑΤ  αναμένεται, με τη συμμετοχή και του τραπεζικού συστήματος, να κινητοποιήσουν συνολικές χρηματοδοτήσεις περί τα 6 δισ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 5 δισ. ευρώ αφορούν τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, ενώ 1 δισ. ευρώ συνδέεται με τη χρηματοδότηση του νέου στεγαστικού προγράμματος.

Το στοίχημα της προσφοράς

Ωστόσο, η αυξημένη χρηματοδοτική δυνατότητα του νέου προγράμματος έρχεται αντιμέτωπη με το βασικό πρόβλημα της αγοράς: την περιορισμένη προσφορά κατοικιών. «Δεν υπάρχουν αρκετά ακίνητα τα οποία να μπορούν να καλύψουν τη ζήτηση», δήλωσε στην «Η» ο συνιδρυτής και Γενικός Διευθυντής του μεσιτικού γραφείου Union Properties, Δημήτρης Πυλωνίτης.

Όπως εξήγησε, η εμπειρία του «Σπίτι μου 2» έδειξε ότι η απότομη αύξηση της ζήτησης για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών οδήγησε ορισμένους ιδιοκτήτες σε αύξηση των ζητούμενων τιμών.

«Ακόμα και στα σπίτια που ήταν φθηνότερα, οι πωλητές ανέβαζαν το τίμημα, με αποτέλεσμα ουσιαστικά να εξανεμίζεται το όφελος της επιδότησης», σημείωσε, διευκρινίζοντας ότι η πίεση στις τιμές δεν αφορούσε το σύνολο της αγοράς, αλλά κυρίως ακίνητα που πληρούσαν τα κριτήρια του προγράμματος και βρίσκονταν μέσα στα οικονομικά όρια των δικαιούχων.

Αυτό ακριβώς είναι και ένα από τα ζητήματα που προβληματίζουν τραπεζικά στελέχη ενόψει του τρίτου κύκλου του προγράμματος. Όπως ανέφεραν στην «Η», το βασικό πρόβλημα στην αγορά κατοικίας εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς και, υπό αυτό το πρίσμα, ένα πρόγραμμα που μειώνει το κόστος χρηματοδότησης μπορεί μεν να διευκολύνει την απόκτηση πρώτης κατοικίας, δεν αρκεί όμως από μόνο του για να αντιμετωπίσει τις πιέσεις που δημιουργούνται στην αγορά.

«Όσο αυξάνεις τη ζήτηση, οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται», επισήμαναν χαρακτηριστικά, προσθέτοντας ότι η ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος περνά και μέσα από την αύξηση της προσφοράς, με κίνητρα για ανακαινίσεις, επανένταξη κλειστών και σήμερα ανεκμετάλλευτων κατοικιών στην αγορά, αλλά και περισσότερες νέες κατασκευές.

Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, υπάρχει μάλιστα ο κίνδυνος μέρος του οικονομικού οφέλους από το χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης να περιοριστεί εάν οι τιμές των επιλέξιμων ακινήτων κινηθούν έντονα ανοδικά. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής μπορεί να εξασφαλίσει φθηνότερο στεγαστικό δάνειο, αλλά να χρειαστεί τελικά να πληρώσει υψηλότερο τίμημα για την ίδια κατοικία.

Στα 300.000 ευρώ το όριο – Δάνειο έως 230.000 ευρώ

Με διευρυμένα όρια σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο έρχεται το «Σπίτι μου 3», ανοίγοντας την περίμετρο τόσο ως προς τα επιλέξιμα ακίνητα όσο και ως προς τους δικαιούχους. Σύμφωνα με όσα ανακοίνωσε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Νίκος Παπαθανάσης, η μέγιστη εμπορική αξία της επιλέξιμης κατοικίας αυξάνεται από τις 250.000 στις 300.000 ευρώ, ενώ το ανώτατο ποσό δανείου ανεβαίνει από τις 190.000 στις 230.000 ευρώ και θα μπορεί να καλύπτει έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Παράλληλα, το ανώτατο ηλικιακό όριο των δικαιούχων αυξάνεται από τα 50 στα 55 έτη, ενώ διευρύνονται και τα εισοδηματικά κριτήρια για τις οικογένειες με παιδιά. Ειδικότερα, για τα ζευγάρια το βασικό όριο των 35.000 ευρώ θα προσαυξάνεται κατά 7.000 ευρώ για κάθε παιδί, έναντι 5.000 ευρώ που ίσχυε στο «Σπίτι μου 2». Αντίστοιχα, για τις μονογονεϊκές οικογένειες το όριο διαμορφώνεται στις 39.000 ευρώ, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.

Αλλαγές προβλέπονται και ως προς την επιφάνεια των επιλέξιμων κατοικιών για τις μεγαλύτερες οικογένειες. Για τις οικογένειες με περισσότερα από τέσσερα παιδιά, το όριο των 150 τ.μ. θα προσαυξάνεται κατά 10 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί.

Από την πλευρά του, ο κ. Πυλωνίτης εκτίμησε ότι αυτή τη φορά η αγορά είναι περισσότερο «ώριμη» σε σχέση με τους προηγούμενους κύκλους. Όπως σημείωσε, ορισμένοι ιδιοκτήτες που επιχείρησαν στο παρελθόν να εκμεταλλευτούν την αυξημένη ζήτηση ανεβάζοντας σημαντικά τις ζητούμενες τιμές δεν κατάφεραν τελικά να ολοκληρώσουν την πώληση, γεγονός που, κατά την εκτίμησή του, ενδέχεται να περιορίσει αντίστοιχες πρακτικές στον νέο κύκλο του προγράμματος.

Ο χάρτης των προσιτών κατοικιών στην Αττική

Τα δυτικά προάστια φαίνεται να διατηρούν περισσότερες προσιτές επιλογές για όσους αναζητούν κατοικία εντός Αττικής, σύμφωνα με τον κ. Πυλωνίτη, ο οποίος επισήμανε ότι η εικόνα είναι διαφορετική στα βόρεια και τα νότια προάστια, όπου τα περιθώρια για οικονομικότερες αγορές είναι πλέον αισθητά πιο περιορισμένα. Ανοδικά έχουν κινηθεί οι τιμές και στον Πειραιά, όπως ανέφερε, συνδέοντας την ενίσχυση των αξιών στην περιοχή, μεταξύ άλλων, με την αναβάθμιση των μεταφορικών υποδομών και την επέκταση του μετρό.

Κατά τον ίδιο, οι υποψήφιοι αγοραστές ίσως χρειαστεί να διευρύνουν την ακτίνα αναζήτησής τους πέρα από τις περιοχές που συγκεντρώνουν παραδοσιακά το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, παραμένοντας εντός Αττικής αλλά εξετάζοντας και πιο απομακρυσμένες επιλογές. Η συγκέντρωση μεγάλου αριθμού ενδιαφερομένων στις ίδιες περιοχές και στις ίδιες κατηγορίες κατοικιών, ως προς την τιμή, τα τετραγωνικά μέτρα και τον αριθμό δωματίων, είναι αυτή που μπορεί να εντείνει περαιτέρω τις πιέσεις στις τιμές.

Ιδιαίτερη σημασία έχει, άλλωστε, το γεγονός ότι η ζήτηση για τις συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων δεν προέρχεται μόνο από τους δικαιούχους του «Σπίτι μου 3». Όπως επισήμανε ο κ. Πυλωνίτης, στις ίδιες κατοικίες στρέφονται και αγοραστές που δεν εντάσσονται στο πρόγραμμα, με αποτέλεσμα το ενδιαφέρον να συγκεντρώνεται σε ένα ήδη περιορισμένο απόθεμα προσιτών ακινήτων.

Πηγή : www.imerisia.gr